房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)，并從次月起開始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)并非直接發(fā)生轉(zhuǎn)讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應(yīng)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止的時(shí)間和減少的稅額該如何把握和計(jì)算呢?
　　終止納稅義務(wù)的時(shí)間應(yīng)符合法定條件
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。其商品房對(duì)應(yīng)的土地是否已經(jīng)不再由房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際占用，應(yīng)以以下兩個(gè)文件為依據(jù)。
　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題”規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第(二)項(xiàng)明確，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　本著轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)截止日應(yīng)與受讓方納稅義務(wù)起始日相銜接的原理，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)以房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務(wù)的條件，在實(shí)務(wù)中，可以房屋交付購(gòu)房者或購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間“孰先”原則來確定，停止計(jì)算稅款的時(shí)間為“次月”。購(gòu)房者從此時(shí)開始成為納稅人(個(gè)人非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房占地免征的除外)，房地產(chǎn)企業(yè)則從此時(shí)開始終止納稅義務(wù)。
　　在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發(fā)票，或者雖已達(dá)到合同約定交房時(shí)間但未實(shí)際交房等，只要房屋未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移或土地使用權(quán)屬未發(fā)生法定變化，房地產(chǎn)企業(yè)就仍是該商品房用地的實(shí)際占用者即納稅義務(wù)人。如此才能保持該塊土地在納稅時(shí)間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)無縫轉(zhuǎn)移。反之，如果以其他時(shí)點(diǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)終止時(shí)間，均會(huì)造成土地使用稅納稅義務(wù)的中斷。
　　計(jì)算稅款方式不同，納稅不同
　　房地產(chǎn)企業(yè)因完成商品房的銷售而終止土地使用稅納稅義務(wù)，應(yīng)繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實(shí)務(wù)中讓征納雙方感到困惑和難以把握的是如何具體計(jì)算減少的稅款，不同的計(jì)算方式將得出不同的結(jié)果，影響到納稅人的利益。
　　例如，某公司2010年取得6萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，年稅額每平方米20元，年應(yīng)繳土地使用稅120萬(wàn)元(6萬(wàn)平方米×20元)。已建商品房可售面積30萬(wàn)平方米，2012年10月將首批已銷售的9萬(wàn)平方米房屋交付購(gòu)房者并辦妥相關(guān)手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬(wàn)平方米(9萬(wàn)平方米÷30萬(wàn)平方米×6萬(wàn)平方米)。2012年土地使用稅計(jì)算：