房地產(chǎn)公司銷售房屋時會采用多種銷售手段，其中一種是售后回租，具體操作為：按高于市場價的價格銷售后，房地產(chǎn)公司再將房產(chǎn)租回，統(tǒng)一對外出租，每年按售價的一定比例返還給購房者。針對這種情況，房地產(chǎn)公司如何依法開展稅收籌劃呢？

某市一家房地產(chǎn)公司主要開發(fā)商用房產(chǎn)，最近新開發(fā)商用樓一幢，共有商鋪100間，每間10平方米，每平方米售價2萬元。公司和購房者約定，回租后將房屋統(tǒng)一對外出租，每年收取租金300萬元，合約期10年，每年按售價的10%返還給購房者。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕603號）雖已作廢，但是可以參照文件進行理解，即從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。另外，2009年1月1日實施的營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當繳納營業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額和銷售額。

該房地產(chǎn)公司要按銷售和租賃兩種業(yè)務(wù)進行稅收處理，分別繳納營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅和教育費附加，具體如下：

按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅：100×10×2×5%＝100（萬元）。

按租賃業(yè)繳納營業(yè)稅：300×5%＝15（萬元）。

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅：100×10×2×0.05%＝1（萬元）。

按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅：300×0.1%＝0.3（萬元）。

按營業(yè)稅的7%繳納城建稅：（100＋15）×7%＝8.05（萬元）。

按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加：（100＋15）×3%＝3.45（萬元）。

按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加：（100＋15）×2%＝2.3（萬元）。

綜上所述，該房地產(chǎn)企業(yè)共需繳納稅款130.1萬元，其中房屋租賃相關(guān)稅金為17.1萬元。

成立物業(yè)公司后的納稅情況

2003年，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。

按照此項規(guī)定，該房地產(chǎn)公司另外成立一家物業(yè)公司，由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租房合同，此時物業(yè)公司就可以按差額繳納營業(yè)稅進行稅務(wù)處理，具體計算方法為：

按服務(wù)業(yè)差額繳納營業(yè)稅：（300－100×10×2×10%）×5%＝100×5%＝5（萬元）。

按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅：300×0.1%＝0.3（萬元）。

按營業(yè)稅的7%繳納城建稅：5×7%＝0.35（萬元）。

按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加：5×3%＝0.15（萬元）。

按營業(yè)稅的2%繳納地方教育費附加：5×2%＝0.1（萬元）。

綜上所述，該物業(yè)公司合計繳納稅款5.9萬元。

對比前述按銷售和租賃兩種方法分別納稅的情形來看，該房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租賃合同，少繳稅款11.2萬元。